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第2章 泛娱乐地产的商业逻辑（第2页）

销售额的不断下降，归根结底的是由于客流量少，对于中国商业地产而言，流量并不直接等同于最终消费者，但丰富的流量却能增加变现的机率。

在商业地产的红利时期，不少的商业项目被复制，因此加速了行业的竞争，使得流量逐渐成为刚性需求。而我们所说的泛娱乐地产，也是难逃流量这一关键因素，而其中的原因究竟是什么（见图2-2）？

图2-2流量是泛娱乐地产的刚需

1。流量影响着商家入驻

对商业地产项目本身而言，流量就承担着非常重要的作用，同里，其对于打算进驻项目的商家来说同样重要。泛娱乐地产的招商是针对某一部分特定的商家，因此就需要有实力雄厚的主力商家进入，才能够提高竞争力。而一些有实力的商家在选择进驻某一项目时，优先考虑的就是流量，其次才考虑环境设计布局等因素。

商家需清楚，泛娱乐地产项目是否有足够的人气即流量，可以保证他们获得相应的利益。高流量的项目能够吸引优质商家的进驻，同时这些主力商家的进入也能都帮助地产项目，不断优化商家结构从而提升商铺出售价格，实现不断增长的收益。

利益只是一个指标，商家对泛娱乐地产内容的认可才是关键因素。没有足够的流量也会导致很多商家不能继续维持经营，进而选择撤店退出。这不仅导致商家的损失，而且对地产项目来说也是产中的打击。

2。流量变现是地产项目的支撑点

无论是传统的商业地产还是我们提倡的泛娱乐地产，两者间虽有存在着不同的经营方式，但最根本的需求就是获利。打造一个项目本身需要耗费一定的人力物力和财力，从前期的开发设计到后期的管理经营，所耗费的成本是很高的。

为了保证快速收回成本并朝着盈利的方向发展，流量变现是最直接也是最有效的方式。同样，泛娱乐地产为了打造不一样的商业地产模式，进行升级创新，千方百计的设计各种娱乐活动项目，来满足顾客需求。

其本质也是为了吸引更多的流量，扩大项目的利润空间。只有丰富的流量才能为泛娱乐地产带来强大的利润支持，从而获得长久的发展。流量对于任何一个地产项目来说，永远都是一个重要的指标。

3。流量影响商业价值

我们衡量很多商业地产价值的指标，往往是流量。流量也就是我们经常提到的人气，一个拥有超高人气的商业地产项目，不但是消费者关注的目标，而且还是很对投资商瞄准的对象。传统商业地产虽然更愿意通过“地段”这一因素来决定商业价值，但是地段选择的实质还是流量，好地段才能吸引更多的流量。因此，归根结底，流量才是影响商业价值的核心指标。

流量越大，这一地产项目的商业价值就越高。而于对于泛娱乐地产而言，高流量是检验核心IP是否符合消费者需求的重要指标，好IP是需要通过流量变现出来的，流量同样是反映泛娱乐地产价值的关键因素。

商业地产的发展受很多因素的影响，而最直接的影响就是流量。只有增加流量才更有机会转化成消费者，使开发商投资商达到最终获利的目的。对于泛娱乐地产而言，跨领域衍生出来的粉丝，虽然可以给商业项目带来一定的流量。但是，基础粉丝流量仍不足以满足项目的需求，只有不断创新注入新的血液，才能覆盖更广阔的目标群体。比竟，无论是对于传统商业地产模式，还是泛娱乐地产这一新型的模式，流量都是最刚性的需求。

2。3娱乐具有显著的引流效果

娱乐是人类的天性，参照其他国家的发展史，如今，我国也已经进入到了全民娱乐的时代：娱乐充斥着人们生活的方方面面，对学生的教育我们推崇寓教于乐；对工作我们提倡劳逸结合，提高效率的同时要有适当的娱乐休息时间……人们的生活，包括谈话都日渐以娱乐为内容。

而在商业地产中，娱乐渗入的迹象也是越来越明显，这种娱乐迹象的本质直接变现为消费者的购物体验，传统商业地产的逻辑思维主要是以产品和地段为主，而在娱乐化的时代下，商业地产的思维已经被转变为体验。让顾客在购物消费的时候，突破传统商业模式的状态，获得一种全新的消费氛围，给消费者带来视觉、听觉、嗅觉和触觉的多元化体验。这种多元化的娱乐方式，正在成为商业地产日后发展的重要方向。

随着体验式购物概念的盛行，不少商业地产改变了以往商业地产经营的黄金比例，取而代之的是娱乐业态所占比例的增加。从RET睿意德的分析报告总可以看出，各种娱乐项目例如篮球馆、保龄球馆的盈利模式开始向着多元化的发展。

娱乐业、文艺类的项目能给很多商场增加20%的人流量，娱乐开始在商业地产中扮演着重要的作用。娱乐和商业结合的模式中，泛娱乐地产就是最典型的代表。通俗的来讲，泛娱乐地产就是通过打造IP来吸引粉丝消费者，最终达到变现的目的。

泛娱乐地产的本质虽然是为了营销，但是不可否认这种结合娱乐的新营销方式，能为商业地产带来源源不断的流量（见图2-3）。

图2-3娱乐具有显著引流效果

1。泛娱乐地产具有原始粉丝

泛娱乐地产不仅表现出了内容创作生动活跃，而且更加重要的是反映出来商业地产蓬勃的生命，使整个产业项目成为一个大的生态圈。泛娱乐地产的核心是一个IP，可以是一个人、一个故事，甚至可以是大众喜爱的事物。

而这些IP本身就积累着一大批扎实的粉丝，将这样的内容融合到商业地产中，就成为了最直接吸引流量的一种方式。原始积累的粉丝本身就具有较强的忠诚度和粘性，因此成为泛娱乐地产最扎实最核心的流量。

这样一来，泛娱乐地产就能吸引到最精准的顾客，同时结合项目的宣传，在原始粉丝的基础之上，覆盖更广泛的人群。覆盖面积不断扩大的同时，就会继续产生一定的粉丝效应，如此循环下去，使粉丝转化成消费者或是从观众到粉丝再转化成消费者的方式，就能给泛娱乐地产带来不少的流量。

2。娱乐体验式消费吸引流量

对于传统的商业地产而言，只有拥有好的地段，就不用发愁没有流量。但是在娱乐时代，地段的选择已经不能够为商业地产带来最够的流量。在这样的时代下，商业地产更多的是要考虑为消费者带来怎样的购物体验。

提到澳门的室内购物中心，游客印象最深的一定是大运河购物中心（见图2-4）。它位于澳门威尼斯人度假酒店的三层，是澳门最大的室内购物中心，涉及了350家商户，数十家美食店和三条运河。购物中心从设计风格到每一个细节的设计，都真实的还原了威尼斯水城的景色。

图2-4大运河购物中心

购物中心顶端被巨大的天幕覆盖，屏幕可以营造出一天不同的天气变化，在结合特色的街道、桥梁、河道等的设计，让顾客仿佛置身在威尼斯街道中一样，极大的增强了顾客的消费体验。让顾客真实的体验到了威尼斯的异域风情。

顾客甚至可以乘坐小船在运河中游览整个购物中心的容貌，不同的购物体验使大运河购物中心吸引了许许多多的消费者前来。

娱乐逐渐成为人们生活的一种方式，泛娱乐地产通过特殊的环境设计布局，以舒适的环境、特色的概念、以及较强的互动性等成为吸引消费者的利器。让消费者感受到和传统商业地产不同的购物体验。