爱奇小说网

第8章 大数据时代的商业地产之路（第1页）

第8章大数据时代的商业地产之路

在以移动互联网为主导的现代商业丛林中，信息成为最有价值的资源，大数据思维则是各行各业的核心思维与制胜武器。商业地产行业中的各个零售业态面对电商冲击，穷则思变，开启了一场变革性的大数据改革。当大数据理论与大数据思维融入商业地产开发经营中，体验式业态、儿童业态与一站式O2O城市综合体成为了商业地产的主流业态，商业地产行业呈现出一种全新的面貌！

8。1大数据时代：开启商业地产“三重门”

在网络技术飞速发展的今天，“大数据思维”成为各行各业的制胜武器。商业地产作为促进中国经济发展的重要产业，需要与时俱进，融会贯通。近年来，中国线下实体商业受到电商严重冲击，忍痛用租金低廉的餐饮娱乐业态积压租金过高的零售业态几乎成为了线下商业地产的开发运营的生存法则，但是步步退让的生存逻辑并不适合大数据时代的商业地产开发商，利用大数据平台重建线下商业地产的开发运营体系才是制胜关键。

互联网大数据时代，万物互联。商业地产开发商可以利用大数据平台全方位掌握消费者的各类信息，将消费者的决策过程尽收眼底，并建立强大的数据库对消费者进行细分，更好地挖掘满足消费者的深层需求。与此同时，大数据平台为商业地产开发商提供了竞争环境的全景图，让商业地产的开发运营更轻、更快、更准。大数据为商业地产的开发运营开启了上帝视角，为商业地产开发商打开了构建商业帝国的三重门（如图8-1所示）。

图8-1大数据时代商业地产开发运营三重门

大数据时代的到来，商业地产开发运营走向数据化道路。大数据平台为商业地产打开了交易门、交互门与公共门三道大门，让商业地产的开发运营有据可循。

1。交易门：全方位掌握消费者各类信息

大数据平台为商业地产开发运营打开了交易门，让各商业地产大佬全方位掌握消费者的消费信息。商业地产开发商可利用客流监护系统、商户经营系统等交易系统获得大量消费者信息数据。总观商业地产市场，大部分业态已经建立起自己的交易门系统，形成了自身的交易数据库。朝阳大悦城就是很好的例子。

朝阳大悦城为获得更多的顾客数据，在各个百货门店铺设免费WIFI，利用自身网络系统将大部分进店顾客与会员顾客的基本数据采集收集起来，从而打通了线上线下的信息数据渠道，积累了不同消费者对品牌与折扣喜爱程度的数据，并依托成熟地产的有关数据，为新开门店的开发、招商与运营提供指导意见。

大数据采集成为商业地产开发运营的大势所趋。基于不同交易门系统的投资级别，各商业地产业态间的谈判力以及对数据的分析能力有所不同，可实现的数据精确度与分析深度也存在差异：基于商业地产销售数据指标与客流数据形成的日报、周报、月报以及年终报表等数据可以为房地产的开发运营提供基础建议，是最基本的开发运营分析维度；将客流与销售数据进行初级交互，可以获取商业地产各业态的提袋率、人流客单转化率等数据指标。

通过原始数据积累获得的交易数据库，可以为商业地产开发运营人员提供品牌战略调整、业态定位规划、商业业态基础设施优化等措施的参考意见，也可为商业地产开发运营人员提供评估当前运营状态的依据。

2。交互门：实现消费者细分满足消费者深层需求

大数据平台打开了商业地产市场数据的交互门。在交互门中，消费者的多维度数据价值将会被更多地呈现出来，商业地产开发运营商可以通过消费者消费动向分析，更好地满足消费者的深层需求。尽管目前大部分的商业地产开发商仍然徘徊在第一重门的业务数据时代，但多数企业已经建立起人本数据意识，即会员制度。

传统时代的老旧会员系统仅仅能够帮助企业获得顾客的基本数据信息和具备最基本的粘性绑定功能，但在大数据时代，客户信息的收集将变得更加便捷与全面，多元化数据会打通商业地产开发商与客户之间的壁垒，建立二者间多维度枢纽，数据交互将成为互联网时代商业地产开发运营的决胜武器。比如朝阳大悦城就曾经运用数据交互，进行客户细分，深入了解客户需求。

朝阳大悦城曾收集100多万条会员客户刷卡记录，并通过专业数据分析手段将不同消费偏好的会员进行细分，划分出多个相似客户群，从而有针对性地向消费者定向推送个性化品牌促销消息。

通过会员积分消费、会员积分兑换等行为，商业地产企业可以描绘出清晰的顾客画像，了解消费者的选择偏好、消费能力、消费习惯、消费频率等。同时，将原始数据进一步分析，企业可以通过客户群的到访时间、到访频率以及顾客在各类商业业态内的游逛习惯来模拟出消费者群的消费决策过程。当商业地产开发商获得完整具体的顾客群消费数据时，就可以实现高效的顾客细分，从而找出主要顾客群并针对主要顾客区的消费特点，有针对性的开发运营商业地产业态，满足客户的深层需求。

3。公共门：描绘竞争市场全景图实现运营轻快准

在互联网时代，快消费成为消费主流，酒香也怕巷子深，商业地产的开发运营必须依靠完整的客户画像。在商业地产的交互门中地产开发商与经营者可以了解业态内几乎所有维度的客户信息，但业态外的商业地产市场全面认知仍然需要依靠大数据市场门获得。大数据平台为商业地产开发运营打开了市场门，在市场门中，开发商与经营商可以丰富客户群在业态之外的场景中的顾客画像，深入描画出消费者在职住娱等多方面的行为场景，并找到唤醒沉睡客群的方法，增强企业与主要客群间的粘性，进一步获取商业地产开发运营的核心竞争力，从而实现开发运营的更轻、更快、更准。比如：

朝阳大悦城为进一步吸引消费者，提升地产商业价值，曾打通实体与微信会员卡间的隔阻，利用微信平台进一步了解会员的消费倾向、阅读行为等数据信息，从而分析消费者选择偏好与消费习惯，为客户定制个性化服务。

大数据平台为商业地产的开发运营打开了市场公共门，为企业描绘出市场全景图。大数据时代，信息成为各行各业最有价值的资本，商业地产行业也开启了上帝视角。大数据技术为商业地产开发商与经营商提供了开发运营的指向标，用数据说话让商业地产的开发运营变得有章可循。商业地产互联网时代已经来临，未来的商业地产开发形势将愈趋体验式、儿童业态式与O2O一站式发展，众多地产大佬纷纷摩拳擦掌，势在大数据时代一展宏图。

8。2体验式消费：全方位多层次，打造完美消费体验

近年来，众多投资者将目光锁定在商业地产市场，越来越多的社会资源不断向其涌入，中国商业地产呈现一片遍地开花的红火景象。但随着竞争者的增多，商业地产市场同质化现象愈发严重，并且伴随线上业态的兴起，线下商业地产不再具备价格优势，各大商业地产开发商为增强自身市场竞争力，纷纷改革创新。

大数据平台为商业地产开发商改革创新提供了战略方向，据相关数据显示，中国经五年全国商业地产各业态居民消费金额占比约为：餐饮业态32%，服饰业态18%，休闲娱乐业态42%，其他零售业态8%（如图8-2所示）。

图8-2中国近5年商业地产各业态居民消费金额占比模型图

如图所示，中国近年来以餐饮娱乐为主的体验式消费成为主流消费。随着中国居民生活水平的提高，越来越多的消费者愿意将更多的金钱花费在休闲娱乐等体验式服务上，商业地产的“体验式”开发模式将慢慢成为行业发展的大趋势。如今中国实体商业地产纷纷向体验式业态转型，万达就是很好的例子：

2015年，万达进行战略转型，关闭40余家百货商场，并进行体验式业态建设。由于万达的体验式消费功能愈发突出，餐饮娱乐对万达购物中心物业的吸纳比例显著提升，众多的儿童教育、咖啡、甜品、影院、KTV、电玩城等品牌纷纷入驻万达购物中心，为消费者构建出方便而趣味购物环境，大大提升了万达商业地产的核心竞争力。

体验式商业地产的时代已经来临，体验式消费概念成为新鲜而先进的商业地产开发运营模式。商业地产开发商与经营者可以通过建造舒适的购物环境以及营造商业现场良好的购物氛围，使消费者享受到全方位的“情感体验式”购物过程，从而占领更多的市场资源。商业地产若想不在商业丛林中淘汰出局，就必须注重体验式购物环境的营造。体验式购物环境的营造核心在于全方位体验，及给予消费者多个感官的完美消费体验。根据体验程度级别的不同，体验式商业地产模式可以被分为三个等级（如图8-3所示）。

图8-3体验式商业地产体验程度模型图

如图所示，体验式商业地产按照体验程度级别划分为三大模式：初级体验模式、中级体验模式与高级体验模式。