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第7章 售后返租（第1页）

第7章售后返租

近些年，房地产开发行业愈加火爆，万千投资者无一不想在房地产盛宴中分一杯羹。社会游资发现了商铺投资这块可口的蛋糕，一些小型开发商也纷纷加入其中，开发商将项目分割成小面积产权商铺售与小业主，并与小业主签订返租合同，给予其一定租金，这种双赢互惠的模式，使得售后返租成为了房地产行业比较新鲜和热门的一种销售方式。但由于模式尚未成熟，交易市场鱼龙混杂，业界对售后返租的争议颇多，致使其明珠蒙尘。本章我们将正本清源，为售后返租正名。

7。1售后返租的现实意义

售后返租可谓是商业地产的一大创举。售后返租也被称为售后包租、售后回租或售后承租，即房地产开发商将商业项目分割成众多小面积的产权商铺，出售给投资人，再同其签订返租合同，承诺在一定时期内支付给投资人一定数额的租金（一般情况年返租约4%-12%左右）。承租期间，产权商铺由开发商统一经营管理，其经营权、管理权和使用权全部归开发商所有。

售后返租构成了两对主体关系：购买者与出售人，出租人与承租人。涉及的主体包括了开发商、投资人运营商、经营商等。其中购买人或投资人即为业主，它可能是个人也可能是投资机构；出售人即为开发商；承租人可能是开发商也可能是运营商；而经营商是所有主体利益实现的经营者。主体间关系图如图7-1所示：

图7-1售后返租模式主体关系图

售后返租模式的运作有两种情况：其一是，开发商将商铺销售给投资人就会撤出整个价值链条，运营商负责支付投资人承诺的售后返租收益，经营商负责支付运营商物业费、管理费和定额的租金。其二是，开发商完成销售仍然处在价值链中，并委托运营商进行整个商铺的运营管理并支付费用，此时，投资人的售后返租收益由开发商支付，经营商将租金以及物业费和各项管理费支付给开发商。售后返租模式降低了投资人与承租商的风险，在很大程度上起到兴旺整个商场的作用。

然而，理想丰满，现实骨感。由于市场上一些开发商的不规范操作和一些法律界限的不明朗，导致售后返租的池水越来越浑浊，不少投资者只敢隔岸观望，不敢以身试水，白白浪费了大好契机。

其实，售后返租本身并不是洪水猛兽，反而有着十分强大的现实价值。在当下的金融环境下，70%以上的开发商，在商业性质的土地开发时，都会采用租售结合的开发模式。一方面是因为大部分普通开发商除了销售回笼资金，很难还有其他的开发模式，不像西方国家，针对商业物业的开发，有很多成熟的融资途径。另外一方面，中国投资者对商铺投资也情有独钟，愿意购买商铺作为长期投资品，这就为开发商提供了一个更为快捷的资金回笼手段。下面就让我们来详细介绍一下售后返租重大的现实意义：

1。先进的商业模式

售后返租是个很规范的销售加委托经营的商业模式，它由开发商建造销售产权商铺，然后由投资人购买该商铺，再由开发商与购房人同时选择运营商，最后经投资人认可后由开发商将商铺委托给经营商进行管理。换而言之，售后返租模式中，开发商不但要进行销售、做出定位规划设计前期的选择，还要在投资人购买阶段得到其认可。投资人在认购过程中享有绝对的决定权，只有其真正满意商铺，才会进行购买。所以说售后返租的流程透明公开，合理合法。

目前，在国内，此种模式尚在萌芽阶段，不像西方国家，针对商业物业的开发，有很多成熟的融资途径，因其在方方面面的不成熟，而备受诟病与质疑，但也正因其不成熟，才未被太多的房地产商家加以青眼，此模式尚处于不饱和阶段，存在巨大的可开发空间。

2。光辉的发展前景

纵观国内整个商业地产行业，如今的中国投资者对商铺投资情有独钟，愿意购买商铺作为长期投资品。售后返租的出现不但为投资人提供了成本更低的投资途径，也满足了开发商、经营商甚至是全社会消费者的需求。

（1）售后返租满足了中小投资人的诉求

根据相关数据显示，中国民众钟爱的投资方式有房地产、股票、黄金与各类理财产品等，其中房地产的投资热度高居不下，甚至持续升温。但由于增值迅速的一线城市房价年年高走，不少中小投资人因缺少足够资金而不得不眼看机会溜走。但售后返租的出现，划小了物业产权单位，丰富了投资渠道，让中小投资人拥有了足够的支付能力。

（2）售后返租帮助开发商实现了轻资产模式的运作

通过售后返租，把其一时难以整体销售，或者被迫持有的产权商铺分割销售，以实现资金的快速回笼，在很大程度上缓解了运营压力。

（3）售后返租降低了品牌经营商的进入门槛

售后返租模式将庞大难以运转的物业划分为小单位，以便招揽众多品牌经营商的进入。此种做法不但解决了商铺闲置导致的资源浪费问题，还为经营商提供了产地、空间和物业服务，促进了商业市场的繁荣发展。

综上所述，售后返租这种商业模式合理合法、利国利民，符合现今社会的发展趋势，不失为兴盛经济、稳定社会的好方法。但由于此模式在中国尚不成熟，难免存在误区与风险，因此经营者们必须要严格规范其操作流程，严厉禁止各方的投机行为，肃清市场。如此，售后返租模式必定可以在角逐激烈的房地产行业大放异彩，帮助交易多方实现其的利益最大化。

7。2售后返租的司法误区

虽然售后返租的现实意义重大，但由于其模式的稚嫩与不健全，导致许多地方的投资人与执法部门闻“虎”色变，甚至一些地方政府明令禁止开发商采用售后返租的销售模式。这种做法不但制约了经济的发展，也限制了国民生活水平的提高，我们不能因为可能出现的障碍，而因噎废食，拖慢自己前进的步伐。

售后返租的销售模式从法理层面上分析，是开发商在商铺销售掉以后，通过租赁的方式，获得该商铺一定年限的使用权和收益权，仅仅是一种“销售＋租赁”的组合营销模式，它与普通的，单一的销售模式没有本质上的区别。可以说，售后返租模式不存在法理问题层面的致命弊端。但仍有不少投资人将售后返租的销售折让行为与偷税漏税行为混淆。

1。售后返租的税收误解

国内不少中小投资人认为售后返租模式涉及偷税漏税行为，但实则不然，售后返租仅仅是一种在双方协商一致的基础上进行的价格让渡行为。我们以一个简单的例子加以说明：

比如，房屋产权拥有人Ａ原定以每年50万元人民币的价格将其房屋出租给承租人B，供其经营饭店使用。为方便解决自己的一日三餐问题与B协商约定：承租人B负责提供房主A的一日三餐以抵消2个月份的房租。这种做法，A、B方都没有缴纳足够金额的税款，属于漏税行为；但若A要求饭店负责他的一日三餐，同时同意在租金上给予B一定的优惠，因为没有具体的抵扣金额，税务部门也很难认定其为漏税行为，这便只是一种有附加条件的销售折让。

同样，在售后返租模式中，若开发商与投资人在销售合同中，规定开发商直接以减扣返租年限的租金后的金额作为销售金额销售给投资人，则构成漏税行为；但若开发商在销售价格上打折，投资人把商铺前3-5年的经营权和收益权统一让渡给开发商，由开发商聘请专业的团队统一招商，统一经营管理，确保3-5年后，投资人可以有一个稳定的租金回报。这种做法仅仅属于降低投资人风险的“养市”手段，不属于偷税漏税行为。

2。售后返租的司法误区

既然售后返租模式具有重大现实意义，又在法理与税务都不存在纰漏，那么为何部分政府部门如此不提倡这种互惠共赢的先进模式呢？仔细分析，可能不外乎以下三方面原因：

（1）经营状况难预测

投资人将产权商铺承租给开发商，所获得租金回报与开发商自行经营或委托经营的收益总额成正比。而如今的市场瞬息万变，没有任何企业可以保证自己未来一定可以盈利。投资人担心开放商或经营商经营不善，导致自己血本无归并产生法律纠纷。

（2）产品质量无保障

开发商为尽快回笼资金，避免积压问题，一般会直接将较大的产权项目进行分割销售，但通常情况下产权商铺的建造只是套用了普通住宅项目的建造标准，没有真正考虑到其作为营业店面应具备的条件及设施，极有可能导致其在实际使用过程中出现不可避免的麻烦或使很多业态的租赁受到限制。

（3）虚拟商铺有风险

开发商在销售时，是将分割后的小面积商铺，销售给多个投资人，而进行租赁时却是将其作为一个大商铺进行出租的。因此，投资人所购买投资的商铺是一个“虚拟”意义上的商铺，仅有其名而无其实，无法单独进行验房交房。在返租期结束后，也极有可能会出现租金分配、租赁决策等多种纠纷问题。