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第2章 商业地产的主阵地社区商业（第1页）

第2章商业地产的主阵地——社区商业

社区商业是未来商业地产竞争的主阵地，也是商业地产最有活力的领域，无论电商还是实体商业，无论线上还是线下，因为，社区才是我们真正的物质家园和精神家园所在。因此，对商业地产之体量划分而生的城市购物中心、区域购物中心和社区购物中心，本书主要内容将立足于社区型购物中心。社区商业究竟有什么样的魅力呢？接下来我们就从它本身所具有的含义、分类、定位、现存问题及造成这些问题的原因、未来的前景五大方面进行系统分析。

2。1社区商业定义

20世纪80年代末90年代初，由于国内城市的不断发展，区域范围不断扩大，造成了市级商业中心离一些新兴的居民住宅区越来越远，一些零散的、为了满足社区居民日常生活所需的社区底商应运而生，这些社区底商逐渐发展成为今天的社区商业。最近几年，社区商业在中国的发展基础也越来越坚实，已经逐渐得到了公众的认可和开发商的追捧。

所谓社区商业，指的是以特定区域的居民为主要服务对象、满足居民日常生活消费的属地型商业。社区商业最早出现于20世纪50年代的美国。家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得大量的城市居民搬到了郊区，由此产生了为郊区居民提供服务的商业社区。

社区商业的目标客群是特定区域的居民，所提供的服务主要是社区居民所需要的日常生活服务，这些服务存在着经常性、便利性、但不一定低廉的特点。由于服务对象是特定居民，所以社区商业的消费重复度很高，社区商业也会随着特定居民收入水平的提高得到更大的发展。我们所需要研究的就是提供怎样的社区商业服务。

很多开发商认为面积在一万平方米以下的才是商业社区，这种观点无疑是片面的。我们强调，主要是看购物中心里面装的内容，而不是按照大小而论。就像我们不能简单地按一斤装还是一斤半装来判断是白酒还是葡萄酒。

万科假日风景商业街是社区商业运作成功的典型案例。假日风景项目总建筑面积达55万方，可容纳1。6万人次。其中包括8000方建筑面积的商业街，6000-7000方的分散式商业配套。社区内一共有30多个停车位，保障社区居民的畅通无阻的出入。此外，在小区出入口和汽车站的周边也存在着一些商业，假日风景商业区的商业规模共约15000方。其主要的针对人群就是周围的居民（如图2-1所示）。

图2-1万科商业街区外景图

社区商业既然针对的是特定区域的居民，那么就要满足这些居民的日常所需，为他们提供一系列的商业服务，提高他们的生活品质。社区商业“因住而商”，存在的方式是迎合社区的消费色彩，存在的意义是为了满足社区居民基本的生活需要。

社区商业是城市商业的基础，一般它的服务人口在5万人以下，以项目为圆心，服务半径一般在2公里以内。这一商业属性决定了它的总规模应该控制在3万平方米左右，商业业态的设置也具有较强的针对性。能够实现居民步行5分钟能够到达便利店，步行10分钟到达超市和餐饮小吃店，骑车15分钟到达购物广场中心。这也就是我们所说的“5。10。15”指标，它是衡量社区商业的基本指标。

为了满足社区的商业服务，社区商业一般都具有购物、餐饮、修理以及综合服务这四项基本功能（如图2-2所示）。

图2-2社区商业的四项基本功能

万科假日风景商业街就大大满足了周围居民的生活所需，周边集聚了豫菜、川菜格式菜馆以及家居用品店、电信营业厅、银行、会所等等商业，同时万科集团为了避免居民的居住干扰，将居民购物、娱乐、休闲等活动集中了起来，创造了人际交流交往的场所，增强了周围人们的互动，满足了人们的社会属性。

在中国，像万科假日风景商业街这样的社区商业还有很多，他们不但满足了社区居民的日常生活所需，还提高了他们的生活品质。在中国，社区商业就是下一个风口。

2。2社区商业分类

这里的分类是就购物中心而言的。在这里，我们把购物中心分为两类：都市型购物中心和社区型购物中心。

都市型购物中心主要指辐射整个城市、甚至包括周边城市的消费者，满足他们高端消费需求的商业体。大部分消费者都会有高端消费的需求和冲动，只是频次不一样。为了送礼，或在特殊场合装扮自己，中国人会购买奢侈品。因为高档消费频次低，所以都市购物中心需要很大的辐射商圈。

除了都市型购物中心，余下的我们统称社区型购物中心。社区型购物中心又分成三大类型：区域型、街镇型和邻里型（如表2-1所示）。

表2-1社区型购物中心的分类

表中的核心商圈，指的就是以项目为圆心，表格中的距离为半径的商圈。商圈中的人口为服务人口，如果和竞争对手的商圈有部分重叠，在计算人口时，还要做折算。

对于区域型、街镇型、邻里型这三种类型的购物中心，我们要特别关注的是商家数量和商圈面积的减少。区域型、街镇型和邻里型三者相比较，主力店的数量明显减少，商圈面积也相应的减少，影响力和辐射商圈也随之缩小。

社区商业选择多大的开发体量，主要是根据商圈中的人口而定，而不是机械的按照主管单位的规划指标确定，主管单位往往会夸大人口数量，他们规划的是五年甚至十年以后的人口数。作为商业项目，我们的投资回报可等不了这么长时间。

1。区域型购物中心

区域型购物中心指的是锁定一定范围内的目标消费群体，根据这个范围内的商业环境和消费者的特点所打造的购物中心，其最终目的是成为区域范围内的商业龙头。从当前发展趋势来看，区域型购物中心极有可能成为市场上存在的多种购物中心类型中，对消费者影响力最大的一种。这是因为区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域内消费者的消费特点，进行品牌组合，展示出该区域内的生活全景。

区域型购物中心具有以下四大特点：

（1）规模大、投资大；

（2）设计建设周期长；

（3）营业管理专业性强；

（4）需要强力消费支撑。

香港物业市场发展的翘楚--港汇广场是区域型购物中心的典型代表。港汇广场由香港恒隆等集团投资50亿元人民币建造而成，广场里面包括商铺、住宅、酒店、写字楼、豪华公寓及工业物业等庞大的商业建筑。

港汇广场如此成功，主要是因为以下几点因素：一，优越的地理环境。港汇广场，位于商业发展已经相当成熟的上海商业副中心--徐家汇，徐家汇地理位置优越，东邻市中心商业区和中央商务区，西连虹桥开发区和虹桥机场。现在徐家汇现代商业中心已聚集了东方商厦、汇金百货、美罗城等大型商厦。二，明确的市场定位和特色营造。在建造港汇广场之前，恒隆等投资集团对上海的经济指数、人文状况、商业环境、市区定位等做了详细的市场调研。根据调研结果，港汇广场确定走精品购物中心的路线，并坚持“放水养鱼”和“先做人气，再做生意”的原则。四，人性化的商场布局和多功能的业种配置。港汇广场的布局十分大气、简洁，并且商场内部46%的面积作为公共空间和开放空间，不收取任何的租金。恒隆集团认为，作为现代广场，提供给消费者提供舒适宽敞的购物环境是最重要的。

区域型购物中心对拉动经济发挥着重大的作用。

（1）吸引消费者舍近求远前来购物